L’ impossibilità di pagare locazione e affitto d’azienda durante la diffusione del virus Covid-19

Il negozio o, comunque, il locale condotto ad uso diverso dall’abitazione è rimasto chiuso ex lege a causa dell’emergenza Covid – il conduttore deve pagare il canone di locazione? E se ha conferito “assegni in garanzia” il locatore è legittimato a porli all’incasso.

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La questione è venuta prepotentemente alla ribalta a cagione dell’emergenza Covid che, come noto, ha comportato la chiusura, ex lege, della stragrande maggioranza delle attività commerciali, eserciate in negozi, ristoranti, capannoni industriali…..

La causa del contratto di locazione, sia esso ad uso abitativo o ad uso diverso, risiede nella facoltà di godere di un bene altrui (il bene locato appunto) in cambio di un prezzo (il canone).

Si crea, in tal guisa, quello che viene definito equilibrio sinallagmatico per cui ad una prestazione (lasciare il godimento del proprio immobile ad un terzo, il conduttore) corrisponde una controprestazione economica (il pagamento del canone) che, in qualche modo, bilancia da un punto di visto causale ed economico, il contratto di locazione stesso.

Ma cosa accade laddove il conduttore non possa “godere” dell’immobile concesso in locazione per questioni di “forza maggiore” ovvero un provvedimento dell’Autorità che IMPONE al conduttore di rimanere chiuso?

Ovviamente l’equilibrio contrattuale si spezza, sbilanciandosi a favore della parte locatrice che pur non concedendo (non potendo concedere) ex lege il godimento del bene al conduttore, incasserebbe il canone a fronte, appunto di una controprestazione  divenuta momentaneamente impossibile.

Si parla, allora, di impossibilità sopravvenuta della prestazione che, a mio parere, legittima il conduttore a pretendere di non pagare alcunché per il periodo in cui non ha potuto fruire dell’immobile del locatore per “forza maggiore”, ovvero, nel caso de quo, a causa dell’emergenza Covid 19 e dei correlati provvedimenti normativi di lock down.

Per cui, legittimamente, il conduttore, per il periodo di “chiusura forzata imposta ex lege per il contenimento del Covid 19” potrebbe sospendere il pagamento del canone di locazione, non potendo godere dei locali condotti in locazione.

A mio parere, analoga valutazione giuridica deve essere espressa quanto ai contratti di affitto di azienda o di ramo d’azienda in quanto, anche in tali fattispecie,  causa Covid 19, per l’affittuario è divento temporaneamente impossibile il godimento dell’azienda (o del ramo d’azienda), legittimandolo a sospendere, per il periodo di chiusura forzata, il pagamento del canone di affitto al concedente.

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Si consideri, ulteriormente, che sovente il conduttore, all’atto della sottoscrizione del contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo,  rilascia al locatore degli assegni in garanzia.

E’ accaduto, pertanto, che il locatore, non essendogli stato pagato il canone di locazione durante il periodo di chiusura forzata delle attività, abbia posto  all’incasso tali titoli, tentando, in tal guisa, di bypassare ogni preventivabile eccezione circa l’impossibilità sopravveduta della prestazione, comunque monetizzando il  canone pattuito in contratto.

Il conduttore, in ben tre diverse recentissime occasioni, ha però interposto ricorso d’urgenza (ex art. 700 c.p,c.), avanti al competente Tribunale.
Il Tribunale di Bologna con ordinanza quivi allegata, il Tribunale di Rimini il 25.5.2020 e, precedentemente, il Tribunale di Venezia hanno accolto altrettanti ricorsi di conduttori che si erano visti porre all’incasso i titoli a garanzia del pagamento del  canone di locazione, il cui pagamento era stato sospeso causa emergenza Covid 19 per impossibilità sopravvenuta alla prestazione.

Il Tribunale di Rimini, nella persona del Giudice Dott.ssa Silvia Rossi, afferma testualmente “Sussiste il fumus boni juris dell’istanza cautelare di urgenza con cui l’affittuario di azienda alberghiera chiede che venga inibito al concedente di porre all’incasso gli assegni bancari rilasciati in garanzia del puntuale e regolare pagamento dei canoni di affitto, sul presupposto della impossibilità sopravvenuta al pagamento, in conseguenza della chiusura dell’attività imprenditoriale disposta dalle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandemia da Covid -19.”

Qualche giorno prima era intervenuto su una questione del tutto analoga anche il Tribunale di Bologna secondo cui “ritenuto che sussistano nella specie i presupposti per l’emanazione di decreto inaudita altera Parte, atteso che la ricorrente ha allegato la dazione da parte della conduttrice di un Immobile condotto a titolo di locazione a uso non abitativo (adibito a «Centro Fitness ed Estetica») di assegni bancari “a garanzia’ del pagamento dei canoni locatizi relativi al periodo aprile-luglio 2020, rappresentando l’impossibilità di procedere al pagamento atteso che a causa delle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandernia da Covid 19 è stata ordinata la chiusura dell’attività imprenditoriale a decorrere dal 24 febbraio 2020 e, verosimilmente, sino al 18 giugno 2020.

In precedenza anche il Tribunale di Venezia si era espresso in merito.

La vicenda traeva origine dal ricorso d‘urgenza presentato dal titolare di una attività commerciale, nella specie un negozio di abbigliamento, il quale aveva omesso di pagare il canone di locazione nel periodo in cui la sua attività era rimasta OBBLIGATORIAMENTE chiusa a cagione delle disposizione di legge poste a tutela del contenimento della diffusione del Covid 19.

La Società locatrice, tuttavia, insensibile alle ragioni del negoziante, insisteva per il pagamento dei canoni inevasi, “minacciando”, in difetto, di escutere la fideiussione rilasciata dal negoziante/conduttore, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni nascenti, appunto, dal contratto di locazione in essere.

A quel punto il negoziante/conduttore ricorreva alla tutela d’urgenza del Tribunale di Venezia che, valutata l’impossibilità sopravvenuta della prestazione, che si sostanziava, per il conduttore, nella impossibilità materiale e giuridica di godere dell’immobile commerciale appreso in locazione, ordinava, inaudita altera parte, alla parte locatrice di non incassare alcun pagamento della Banca che aveva emesso le fideiussioni, contestualmente ordinando alla Banca garante di non procedere ad alcun pagamento.

I provvedimenti che precedono appaiono corretti ed esenti da criticità, atteso che sono il frutto di una interpretazione, chiara e coerente della normativa codicistica sull’impossibilità sopravvenuta alla prestazione, alla luce  della situazione di emergenza creatasi per contenere la diffusione di Covid 19.

Sarà interessante vedere se il solco tracciato dai tre Tribunali citati sia destinato ad essere confermato sul resto del territorio nazionale, atteso che è prevedibile che vi saranno molte altre fattispecie analoghe a quelle citate, che verranno portate all’attenzione dei vari Giudici.

Avv. Matteo Pavanetto